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起底“租房贷”:有中介左手“套路”推广右手ABS融资

 
分享: 2018-11-09
     

原题目:起底“租房贷”:有中介左手“套路”推广 右手ABS融资

“蛋壳”租客的租房贷款条约截图。

租客的租房贷款条约详情。

有中介只接受贷款租房;有租房条约中不提及贷款;部门“房租贷”有房租优惠;资金泉源有ABS、银行等

在市住建委8月23日再发声,要团结市银监局、市金融局、市税务局多部门启动观察“租房贷”后,8月24日,针对近期发酵的“租房贷”,自若、相寓相继发声音。

记者昨日从全景网投资者关系互动平台获悉,我爱我家在回覆投资者提问时表现:公司以及下属企业至今为止,未刊行任何衡宇租赁资产证券化产物(ABS)。

自若昨日向新京报记者表现,明确有月付、季付、半年付、分期等多种付款方式供租客选择。其中的消耗分期产物切合相关执法法例,而且会明确见告租客。“现在绝大多数租客选用现金在线支付,只有较少数租客选择分期方式。”公司绝不会允许强制或欺瞒租客举行贷款的行为,更不会以此举行违规套利操作。

记者昨日走访丰台区的链家和我爱我家门店相识到,链家的自若和我爱我家旗下的相寓均有信用租房产物。

现在,“租房贷”的漫衍情形、资金泉源和盈利模式成为各人体贴的焦点问题。那么,租客申请分期贷款怎么操作?分期贷的资金泉源于那里,风险有多大?

多家中介存租房贷,租户多为信用贷款

现在,蛋壳、自若等较大的租房平台均存在这种租房消耗分期贷款产物。8月24日,新京报记者先后走访了丰台区的链家和我爱我家门店举行相识。

据链家一位高级置业照料先容,链家的线下房源不支持分期付款,房租分期只能在自若平台上管理,价钱、盘算模式都是牢固的,不行议价。

其先容与自若官网一致,即自若分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消耗分期的贷款产物,分期手续费率6.27%,共11期。只要是身份证挂号用户、1年租期、自若信用分满70分且为非学生、非企业用户,即可使用分期签约。

使用自若分期的用户,首付组成为“月房租+月折后服务费+押金”;后续每月支付“当月房租+当月服务费+手续费”;另外享受整年服务费7折,服务费分12月。以月租3000元的新签约用户为例,使用自若分期,月租金3000,年服务费为2520元,首付款为6210,今后每月付款3411.27元,一年租期共付款40733.97元(除去押金)。通俗月付的月租金为3150元,年服务费3780元,首付款需10080元(含房租、押金、一年服务费),一年共计付款41580元(除去押金)。

与不使用分期的通俗月付方式相比,使用分期的月租金、服务费、首付款都市略低,一年总共付款金额也更低。

与通俗年付方式相比,使用分期的一年总付款金额更高,但通俗年付需一次性拿出41880元(含押金)的首付金额。

是否使用自若分期由用户自行选择,在自若app上签约选择支付方式时,若勾选“自若白条”,就是选择了贷款方式,互助方为京东金融。

与自若相比,蛋壳的贷款产物更为隐藏。针对有租客反映租房时并不知道要分期贷款,直到签约时管家提醒才知道,蛋壳公寓客服告诉新京报记者,蛋壳签署租房条约和贷款条约必须由管家代庖,住户不能自己操作。

据蛋壳公寓官网先容,分期月付产物并无房租及相关优惠,仅仅是享受月付。例如房租3800元,押一付三首月需付15200元;使用分期月付后,首付7600元,之后每月付3800元。记者询问蛋壳客服得知,若客户中途退租,分期贷款条约排除,未发生的贷款不用客户还;若转租或换租,原条约终止,新签的条约重签申请分期。

记者走访我爱我家门店相识到,其旗下相寓也有信用租房产物,由相寓与芝麻信用、房司令互助推出。据营业员先容,“若想通过芝麻信用分期付款,需在支付宝上扫码认证,通过的话就可以管理。”芝麻信用分700分以上免押金,700分以下押一付一,分期服务费为月租金的5.8%。以3000元房租为例,芝麻信用分700分以上用户首月支付3174元,以后每月支付3174元;700分以下用户首月支付6174元,以后每月支付3174元。如若中途退租,不仅需付租房违约金,还需付分期违约金,按乞贷条约划定付给房司令。

剖析称ABS存在底层资产违约风险

房租分期最早泛起在2014年,尔后长租公寓方“二房东”的“到场感”越来越强,围绕房租的金融衍生品的设计也愈加庞大。

沣信资源产物研发部副总裁陈岱以为这背后的深层缘故原由在于资源的逐利性本质。“房地工业务阶段上大致可以分为开发、生意业务、资产治理三个环节。随着市场逐步从增量时代进入存量时代,资源的风口也在向后端专业服务和资产治理转移。在政策鼎力大举支持长租住房生长配景下,资源大肆进入这个行业屡见不鲜。”

天眼查信息,北京自若资产治理有限公司100%控股了北京自若生涯资产治理有限公司与北京自若众诚友融信息科技有限公司。后者作为刊行人,以中信证券股份有限公司为治理人,在上交所刊行了两支总计金额为25亿元的资产证券化产物。即2017年8月4日刊行的“中信证券-自若1号房租分期信托受益权资产支持专项企图”,刊行金额为5亿元;2018年1月29日刊行的“中信证券-自若2号第【N】期房租分期信托受益权资产支持专项企图”,总刊行金额为20亿元。

据相识,ABS融资模式是以项目所属的资产为支持的证券化融资方式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资源市场刊行债券来召募资金的一种项目融资方式。

以“中信证券·自若1号房租分期信托受益权资产支持专项企图”为例,其基础资产为房租,而且房租被作为预期收益作保,发债融资,预期收益率5.39%。

那么,长租公寓是否真的如市场人士所言无本万利呢?一位有关消耗金融领域的投资机构卖力人称,作为投资方看,主要看的两个问题是盈利模式和租售比,盈利模式是关注的焦点。“房租收入减去拿房的成本,减去运营成本,可能不赚钱。”

对于ABS模式下的风险,陈岱以为,信用方面就是底层资产泛起了大面积的违约,导致回款无法支付各级此外本金和收益,这里需要强调的是,ABS产物关注的是底层资产质量,而不是提倡人的信用,固然增信措施也是很主要的。

另外一点值得注重的是,在长租公寓ABS中,衡宇中介方作为刊行的ABS产物的资产服务机构,其主要卖力构建及维护消耗场景、提供数据支持及资产治理服务,最主要的是要确保能够连续的天生优质的底层基础资产,这是主要风险点,也是现在市场上发生哄抬租金抢占房源的最基础缘故原由之一。

除了ABS,租房贷的另一主要资金泉源即为银行。7月25日,新京报记者以租客身份到蛋壳租房,付款方式为贷款。从欠据及条约详情上看,新京报记者总的乞贷金额为24530元,年利率为9.86%,总利息为1154.34元,收款方为紫梧桐(北京)资产治理有限公司,每月还款为25日,贷款发放人为微众银行,乞贷用途处写明为租房。

怎样看待长租公寓方资金池问题?一金融人士表现,与共享单车押金问题很相像,焦点风险就在于资金的流动性问题。除了羁系层面临资金加以限制,现在还没有其他方式能够解决控制资金投向的方式。

【租客】

不贷款每月要多交446元房租

租客在签约时,向小贷平台管理一笔相当于一年房租的贷款,之后每个月缴纳的租金,实质是归还平台的租金贷。不少今年结业的大学生都履历了这样的事情。

今年7月初,大学生李晓(假名)在蛋壳公寓APP上找到向阳区小红门鸿博家园一间约14平方米的房间,标价月付2230元。签条约时管家才告诉她,要享受月付2230元的价钱,需要与平台、第三方金融机构签署一份贷款条约,由第三方金融机构向平台支付整年租金,住户每月定时向第三方金融机构缴纳月租金。若是不使用贷款的方式,每月租金要多出20%,也就是每月2676元。

算了一下差价,不贷款的话每月要多交446元,李晓选择了贷款的方式租下那间屋子,蛋壳管家最终为其管理了微众银行的贷款,并让小李去办了一张中国银行的借记卡,每月的租金缴纳直接在该卡内扣款。

今年结业的苏华(假名),通过位于长春桥的一家名为“飞象长租”的中介公司,租下了人大四周的一套三居室中的一间卧室。在签条约时,中介突然见告房租的缴纳是用贷款形式。“之前看房、相同的历程中从来没提过贷款的事,直到签条约时才说要办贷款,而且也不能拒绝,要租他家的房只能接受这种方式(贷款)。”贷款使用的是一个“元宝e家”的APP。

苏华向新京报记者出示了“元宝e家”上的贷款详情,每个月7日还款,钱直接从银行卡划扣,若没有划扣乐成视作逾期,逾期手续费是天天收取当期应还款金额的千分之一。“中介告诉我是没有利息的,只是逾期会有利息”。

但她与中介签的租房条约中没有提及这一贷款,再三要求后,中介才以手写形式增补说明“若是中止条约由中介负担剩余贷款”。苏华表现担忧这个手写说明的执法效力,“若是中心退租的话,剩余的贷款不知道是不是还要我还。”

事实上,早在2017年,“元宝e家”就被爆出卷入租房“被贷款”风浪,涉事地产中介公司包罗北京昊园恒业房地产经纪有限公司、上海的长租公寓爱公寓。(顾志娟)

【房东】

托管一年起步 每年只能拿到11个月房租

从房东的角度来看,托管模式下,房东与金色时光(而不是租客)直接签约,托管期一年起步,“可以签两年、三年或五年,但无论托管几年给房东的都是一个价。”一位顺义地域金色时光营业职员告诉新京报记者,而且对房东只能按月付房租款,单月结算。

以1年托管期为例,事实上,金色时光跟房东签的是11个月条约,即由金色时光支付给房东11个月年房租。金色时光对房东的托管衡宇有一个月的“控制期”,用来为屋子配工具、托管后找租客。而这一个月的房费就算作房东支付的用度。

租客是与金色时光签条约,中介收取1个月房费的押金。同时,该位金色时光的营业职员表现,不存在租房贷。

当记者作为房东方,向理想空间营业职员咨询时,理想空间的托管模式有两种价位。托管限期为3年或5年,5年托期的每年向房东递增100元房费(即5年共计递增500元),3年托管则不递增,且3年由理想空间设置的家具家电不留下,而5年期家具家电则可以留下。房东需要向理想空间支付每月50元的维修用度,即每年支付给理想空间600元。房东与理想空间签托管条约,理想空间对房东押一付三、季付房费。

租客也是押一付三,若是月付,租客要在与理想空间签署的月租金基础上再每月增添100元。与租客之间没有贷款软件或APP,不泛起第三方贷款公司或银行。(黄鑫雨)

谈论

谨防“租房贷”引发局灶性金融风险

克日,违规“租房贷”成为舆论指责的焦点。昨日,北京也有市民反映类似的情形。对此,市住建委相关卖力人表现,市住建委已经会同市银监局、市金融局等启动观察“租房贷”,将严查这些中介机构的资金泉源和流向,一旦查实违规行为,将从严处罚。

“租房贷”自己并无原罪。当前舆论指责的焦点主要涉及两个方面问题,一是存在高度信息差池称,以信用租赁的名义,在租客不知情的情形下,使用了“租房贷”。二是成为中介或者长租公寓一种盈利模式,其利润远远凌驾房租,异化成为一种类金融盈利模式,如果这种模式不实时羁系的话,这会带来局灶性金融风险。

据新华社消息来源,因无须交押金的“信用免押金”,对租客极具吸引力,但现实上是一笔贷款营业,需要管理储蓄卡并“授权托管”,有的需要授权金额到达匪夷所思的500万,即即是从租金及服务费对等的情形下,任何一个租客都不应该授权资金托管500万。至少存在过分授权,这是违规的。这种授权隐藏了很大的风险,尤其是如果对方获取了密码。

意味着持卡人有自主处置权限,再不能证实持卡人非法持有的情形下,很可能被视为银行卡拥有者授权持卡人处置。

这种说好的押零付一,现实上是由消耗者以绑定本人名下储蓄卡做担保的形式,通过第三方互联网金融公司向指定银行申请贷款。该第三方互联网金融公司将租户需缴纳的租金总额,一次性转账至我爱我家,消耗者按月缴纳衡宇租金及5.8%的“服务费”予该金融公司。

现在,中介与金融公司怎样分享这笔利润尚不得而知,但从中介公司的角度来说,一次性获得了租金总额,获得了现金流,现实上是利益金融手段在租房环节加杠杆,同时这种加杠杆又不以中介公司自己实力或信用获取资金,而是疏散到租客身上,可能放大倍数,到一定水平或许引发局灶性金融风险。

盘和林(中国财政科学研究院应用经济学博士后)

A12-A13版采写/新京报记者 顾志娟 陈鹏 黄鑫雨 张晓兰

实习生 赵昕 陈诗怡 杨璐萍

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